2026年作为“十五五”开局之年，房地产政策定调从“推动止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场”，政策重心转向常态化稳市场、去库存、优供给，为市场上行筑牢制度基础。市场端量价企稳，结构性分化加剧，历经近四年深度调整，2026年一季度全国房地产市场呈现“L型触底、跌幅收窄”特征，市场底部支撑逐步形成，但结构性分化态势显著，核心城市领跑，全国整体市场仍面临压力。
综述：一季度整体延续L型触底、跌幅收窄的弱复苏、强分化格局，三四线率先降幅收窄
一季度，全国房地产市场在政策托举与市场修复的双重作用下，呈现出“弱复苏、强分化”的运行特征，整体市场逐步走出深度调整期，但复苏动力仍显不足。
首先，新房市场与二手房分化。新房销售与供应等核心指标仍处低位，同环比降幅较大，房价尚未止跌，库存上升且消化周期拉长。二手房市场交易活跃度提升，价格企稳迹象显现，部分一二线城市二手房成交量已实现同比正增长。
其次，三四线“数据企稳”与一二线量价跌幅领先分化。上海、北京、杭州等个别核心一二线城市引领复苏，尤其是二手房交易量已超过2023年同期水平，但三四线城市交易规模基本触底，新房市场和二手存量市场两套逻辑体系下，新房成交规模相对稳定，表现为波动趋小甚至低基数效应下的量价上升。
2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积总计1486.6万平方米，环比、同比双双大幅下滑48%、42%，市场供应端收缩态势显著。
一线万平方米，环比、同比分别下降57%、35%，整体处于深度调整阶段。其中，深圳供应面积35.9万平方米，环比、同比降幅分别达73%、39%，是一线城市中下滑幅度最大的城市，或与前期市场调整后开发商推盘节奏放缓有关；上海、广州环比降幅也超过60%，仅北京环比降幅相对温和，为14%，体现出一线城市内部的分化态势。从单个城市来看，除北京外，上海、广州、深圳的供应面积均较去年同期下降30%以上，市场供应端的收缩压力较为明显。二线城市多数城市供应下滑，个别城市逆势增长。
二线万平方米，环比、同比分别下降51%、48%，整体下滑幅度略高于一线万平方米的供应面积位居二线城市首位，但环比、同比分别下降50%、44%，仍处于调整通道；杭州、西安、武汉、天津等城市供应面积也均在50万平方米以上，但环比、同比降幅普遍在30%-60%之间。
三四线万平方米，环比、同比分别下降32%、31%，下滑幅度显著小于一线城市和二线城市，供应端收缩压力有所缓解。其中，汕头供应面积31.1万平方米，环比大幅增长79%，同比微增8%；肇庆供应面积27.3万平方米，环比增长36%，同比大幅增长33%，盐城供应面积10.9万平方米，环比大幅增长154%，同比微降20%，成为三四线城市中的亮点。
新房成交：规模同环比双降三成，一线城市降幅领先而三四线成交收缩压力率先缓解
2026年一季度市场成交端出现明显回暖信号。从2023年1月到2025年10月，重点50城新房成交面积在1000-1500万平方米区间内波动，整体呈震荡下行趋势，2026年1月成交面积降至阶段低点约1000万平方米，环比、同比均出现较大幅度下滑，3月成交面积持续攀升至1100万平方米，环比大幅增长89%，同比降幅收窄至32%。
2026年一季度，全国重点50城新建商品住宅成交面积总计2638.7万平方米，环比、同比分别下降30%、30%，整体市场仍处于调整阶段，但不同能级城市分化特征显著，部分城市已释放出成交修复的积极信号。
一线万平方米，环比、同比分别下降34%、35%，整体成交端承压明显。其中，上海成交面积65.4万平方米，环比、同比降幅分别达43%、53%，是一线城市中下滑幅度最大的城市；广州环比降幅也超过30%，仅深圳环比降幅相对温和，为23%，体现出一线城市内部的分化态势。从单个城市来看，除广州外，北京、上海、深圳的成交面积均较去年同期下降30%以上，市场成交端的收缩压力较为明显。
二线城市多数城市成交下滑，个别城市逆势增长。二线万平方米，环比、同比分别下降33%、36%，整体下滑幅度略高于一线万平方米的成交面积位居二线城市首位，但环比、同比分别下降24%、51%，仍处于调整通道；杭州、西安、武汉等城市成交面积也均在50万平方米以上，但环比、同比降幅普遍在20%-50%之间。仅南宁同比增长11%。
三四线城市成交端收缩压力缓解，部分城市表现亮眼。三四线万平方米，环比、同比分别下降22%、14%，下滑幅度显著小于一线城市和二线城市，成交端收缩压力有所缓解。其中，淮南成交面积44.8万平方米，环比大幅增长257%，同比大幅增长47%；南通成交面积28.1万平方米，环比增长33%，同比增长67%，盐城成交面积18.9万平方米，同比增长12%，成为三四线城市中的亮点；此外，还有部分城市成交面积环比、同比均出现不同程度的增长，如绍兴环比下降12%，同比持平；东营环比微降3%，同比增长8%，显示出三四线城市市场分化特征同样显著。
2026年2月份，总体看70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。新房价格环比止跌城市数量增至17个，创2025年下半年以来新高。
2月份，70个大中城市房价环比下降0.3%。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个，合计比上月增加9个。其中北京、上海、南京、杭州等均环比增长不低于0.2%。
以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅价格指数，新房价格较2021年初下降10.7%，二手房价格较2021年初下降22.14%。统计局发布数据显示，同比来看，一手房价同比指数下降3.5%。其中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。
从2023年1月到2026年2月，全国百城新建商品住宅成交均价在19000-22000元/平方米区间内波动，整体走势相对平缓，价格韧性凸显。整体呈现“冲高回落-低位震荡-趋稳回升”的走势。
一线城市价格波动平缓，韧性较强。2023年上半年均价快速攀升至65000元/平方米的阶段性高点，随后受市场调整影响，2023年下半年至2024年上半年出现明显回落，最低触及50000元/平方米。2024年下半年以来，均价在55000-60000元/平方米区间内窄幅震荡，波动幅度显著收窄，2026年2月均价约为54669元/平方米，较2023年高点回落约15%，显示出市场经过前期调整后，价格体系逐渐趋于稳定。
二线城市价格波动明显，成交均价在17000-19000元/平方米左右波动，价格波动幅度明显大于一线年下半年以来回落幅度有所收窄，整体回升势头明显，2026年一季度均价较去年三季度上升7.4%
三四线城市成交均价整体呈持续回落态势，从14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的约12000元/平方米，累计降幅约19%。
2026年一季度，从成交均价排名来看，上海以75908元/平方米位居榜首，但环比、同比分别下降6%、3%，价格出现小幅回调；深圳成交均价68401元/平方米，环比持平、同比上涨14%，展现出较强的价格韧性；北京成交均价55223元/平方米，环比、同比分别微降5%、1%，价格走势相对平稳。杭州、厦门、东莞等城市成交均价也均在30000元/平方米以上，其中厦门环比大幅上涨24%、同比上涨11%，更多是低总量规模下高端住宅成交占比上升带来的成交结构性均价上升，杭州同样如此。从成交均价环比变化排名来看，大多数三四线和郑州、长沙等深度调整二线城市房价修复信号初现。从成交均价同比变化排名来看，二线如南京、成都、西安、南宁、沈阳、大连等跌幅较大，和扬州、盐城、烟台、丽水等三四线线城市房价持续承压，同比降幅领先，市场调整压力依然较大。
从全国商品房待售面积来看，呈现出持续攀升的阶段性特征，2026年2月末达到79998万平方米的阶段性峰值，主要是“白名单”机制带来期房竣工高峰导致现房供应增加，但市场需求端的热度回升不及预期，推动待售面积进一步攀升，2026年待售面积可能维持在较高水平。但长期来看，随着市场需求的进一步释放，以及“保交付”高峰已过，房企竣工未售现房新增供应大幅放缓，待售面积会逐步得到消化，不会出现大幅增长的情况。
从重点44个城市新建商品住宅取证未售建筑面积来看，呈现出持续小幅下降特征，2026年3月末降至2.77亿平方米的阶段性最低值，较去年四季度末环比下降2%，较去年一季度末同比减少3%，较2023年以来最高值下降16.9%。
分能级来看，到一季度末，一线年以来最高值下降9.5%为各能级城市降幅最小。其中上海库存760.5万平方米，同比微增4%，深圳库存793.4万平方米，同比大增12%。
二线万平方米，环比、同比分别微降2%和3%，较2023年以来最高值下降19.1%。其中成都库存2635.9万平方米，环比大增16%，重庆库存637.2万平方米，环比大降29%。
三四线万平方米，环比、同比分别微降3%和6%，较2023年以来最高值下降21.6%，为各能级城市降幅最大，去库存效果也最为突出。
相对库存下降，存量消化周期因为销售流速大幅下降而持续上升。2023年1月至2026年3月，全国重点44城新建商品住宅取证未售库存消化周期整体呈波动上升态势，从2023年初的18个月左右攀升至2026年3月的26个月上下，这反映出当前房地产市场供需关系仍未实现根本性改善，库存去化仍面临较大挑战。
一线城市库存消化周期始终处于相对低位，但去年四季度以来回升速度加快，2026年3月已达到25.8个月，相比去年四季度末拉长1.8个月，较去年一季度末拉长7.1个月，去库存速度显著放缓；二线城市库存消化周期处于中等水平，与总量走势基本同步，2026年3月达到24.5个月，相比去年四季度末拉长1.6个月，较去年一季度末拉长6.3个月；三四线城市库存消化周期长期处于高位，2026年3月达到31个月，是去库存压力最大的层级。相比去年四季度末拉长0.4个月，较去年一季度末拉长3.9个月，为各能级城市增长最慢的。
从城市维度看，一线城市合计库存消化周期为25.8个月，环比上升1.8个月，同比大幅上升7.1个月。其中深圳周期最长，达25.8个月，环比大幅增长26个月，同比上升11.2个月，去库存压力显著；广州、上海周期分别为24.5个月、25.8个月，环比小幅波动，同比则分别上升3.3个月、11.2个月；北京周期为25.1个月，环比持平，同比微升7.7个月。
二线城市合计库存消化周期为24.5个月，环比上涨1.6个月，同比上升6.3个月。有部分城市压力突出，如沈阳周期高达65.5个月，环比大幅增长4.3个月，同比上升16.7个月；兰州37.6个月，环比增长3.0个月，同比大幅上升17.5个月。同时，合肥、南昌等城市环比出现小幅下降，去库存效果有所显现，整体呈现“多数平稳、局部承压”的态势。
三四线城市合计库存消化周期为30.8个月，环比上涨0.4个月，同比上升3.9个月。多数城市周期超过20个月，其中昆山周期高达62.9个月，环比增长2.7个月，同比大幅上升24.1个月；汕头45.0个月、珠海45.8个月，环比、同比均呈上升趋势，去库存难度极大，去库存压力普遍大于一二线城市，且城市间差异更为悬殊。
综合来看，2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期。市场整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段，“量在价先”的规律依然适用。政策层面，“因城施策”的精准调控将继续发力，重点在于释放合理住房需求、盘活存量资产、防范化解风险。
对于市场参与者而言，需要深刻认识到“分化”已成为新常态。核心城市的优质资产价值将逐步夯实，为刚需和改善型购房者提供相对安全的窗口期；而低能级城市的房地产市场则仍需经历漫长的价值重估和库存出清过程。展望下半年，随着经济基本面的进一步修复和更大力度的政策协同，市场有望从“跌幅缓和”逐步迈向真正的“止跌回稳”，但全面回暖与价格大幅反弹恐难再现，高质量发展与结构性机会将是未来主旋律。
预计2026年第二季度，新房供应面积将继续呈现收缩态势，整体趋势延续“控增量、优存量”逻辑。自2025年以来，中央及地方政策导向明确为“控增量、去库存、优供给”。在此背景下，房企普遍采取“以销定投”的审慎策略，土地购置和新开工意愿持续低迷。从数据看，2026年1-2月全国住宅新开工面积下降23.3%，这一趋势在二季度预计将得以延续。供给端的主动缩量，是市场为加速出清历史库存、实现供求关系再平衡的必然过程。
核心城市与低能级城市冰火两重天。一线及强二线核心城市，由于市场需求相对坚挺，部分优质地块仍能吸引开发商关注，新房供应有望保持一定规模，但整体仍处于历史较低水平。特别是在城市更新、城中村改造推进较快的区域（如上海、北京、深圳的核心板块），会带动一部分新增高品质住房入市。 相反，多数三四线城市及部分弱二线城市，由于库存压力巨大、去化缓慢，地方政府严控新增住宅用地供应，房企投资意愿几近冰点，二季度新房供应将极为有限，市场将以消化存量未售项目为主。这种“好城市有好供应，弱城市无新供应”的局面，将成为未来一段时间的常态。
第二季度新房场成交，预计将在政策持续发力与市场信心缓慢修复的共同作用下，市场活跃度较2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈现跌幅收窄、逐步筑底的态势。从成交结构看，二手房市场预计将继续领先于新房市场回暖。核心城市的二手房市场在“以价换量”一段时间后，随着挂牌量下降和看房量回升，交易活跃度有望率先企稳，传导至新房购房需求尤其是改善性需求释放将更为积极，成交量有望率先企稳甚至环比小幅增长。
房价是市场信心的直接反映，房价的企稳将是一个缓慢的过程，需要成交量持续回暖的支撑。预计2026年二季度，全国房价整体将呈现“止跌趋稳、分化延续”的格局，环比跌幅收窄，同比仍处下行通道。
库存去化是当前房地产市场调整的核心任务。二季度，这一进程预计将艰难推进。待售库存总量高位盘整，截至2026年2月末，全国商品房待售面积仍接近8亿平方米，处于历史高位。随着二季度新增供应的大幅减少，以及“收购存量商品房用于保障房”等政策在部分城市的试点推进，全国层面的待售库存总量有望结束攀升，进入高位横盘甚至缓慢下降通道。但绝对规模依然庞大，彻底去化需要时间。
库存去化周期是衡量市场压力的更关键指标。二季度，一线及强二线核心城市需求相对活跃，新增供应有限，去化周期可能会下降稳定至20个月左右，总体全国平均去化周期在二季度可能呈现小幅下降，但主要得益于核心城市边际改善，并不能掩盖大量低能级城市面临的长期库存压力。
2026年一季度，在“好房子”建设全面落地的政策导向下，住宅市场供需两端均呈现鲜明的升级特征，成交结构向改善型大幅倾斜，产品设计创新落地持续深化。
成交端，四房成交占比稳步提升，大面积段产品成市场主流，110-140㎡成为三房、四房的核心适配面积段，各能级城市改善需求释放呈现差异化特征。
产品端，抬板设计规模化落地并实现多模块创新，新规赋能小面积户型实现全合规高赠送与功能升级，四代宅露台设计向实用化、人性化深度进阶，前沿设计与产品打磨成为房企打造差异化的核心抓手。
展望二季度，核心城市高端住宅将迎来标杆项目入市，引领产品创新；同时行业将紧抓市场窗口期，以客户真实需求为核心，通过精细化打磨产品细节、打造功能适配的差异化设计，实现产品力与市场需求的精准匹配，持续推动住宅产品向更高品质、更贴合人居需求的方向进阶。
2026年一季度，成交结构全国市场趋向更多室产品，四房、五房以上大户型产品的市场成交占比持续提升，与去年相比，两者占比分别增加2.0和0.5个百分点至34.0%和3.1%。同期三房产品占比降至49.4%，较去年下降3.0个百分点。
可以看出，改善型需求正逐步占据新房市场的主导，购房者更加倾向于选择能够满足全家长期居住需求的大户型产品，特别是对于多孩家庭和三代同堂的家庭来说，他们对居住空间有着更为复杂和多元的要求。
分城市能级看，改善型需求持续释放的背景下，四房已成为新房成交结构中增长最为显著的户型。
一线城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8个百分点，同期四房成交占比增加1.9个百分点至35.7%。
二线城市中，四房、五房及以上户型成交占比相比去年分别增加1.8和0.5个百分点，相比去年，两房和三房的市场份额分别下降0.1和2.0个百分点。
三四线城市，三房占比虽维持在五成以上，但相比去年下降3.4个百分点，四房成交占比相比去年增加1.9个百分点至34.6%，五房及以上户型成交占比相比去年增加0.4个百分点至3.9%。
从成交面积结构维度分析，全国新房市场的成交结构正明显向大面积产品偏移。以110㎡为界限，大于110㎡的面积段产品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面积段产品占比则均未达到去年水平。
这一现象印证了，即便得房率政策放宽、户内实际使用面积有所增加，改善型需求仍在持续升级，展现出向功能更完善、空间更丰富的“优居”形态发展的核心趋势。
分城市能级看，各能级城市均呈现出持续向大面积段迁移的特征，仅结构性特征存在差异。
一线城市，主力面积段地位巩固，90-110㎡产品成交居首，且市场份额相比去年下降1.6个百分点至32.6%，110-140㎡产品占比相比去年也增加1.3个百分点至26.7%。
二线城市主力面积段持续增加，110-140㎡产品成交占比为38.9%，较去年增加1.6个百分点，同时110㎡以下面积段成交占比下降1.6个百分点。
三四线城市同样表现出明显的大面积化趋势，180㎡以上产品占比上升0.4个百分点，90-110㎡产品成交占比较去年下降1.4个百分点。
2026年一季度住宅产品设计创新落地持续深化，前沿设计手法实现规模化实践，户型优化与空间营造的创新突破频现，各品类产品的核心模块迎来全方位升级迭代，这些趋势成为房企提升产品力、打造差异化竞争优势的核心抓手。
各地建筑新规的落地，为小面积户型打开了全合规高赠送的设计空间，飘窗全赠送、阳台半赠送、设备平台优化、管井位置调整等合规方式成为行业标配，大幅提升小面积户型的得房率与空间利用率，推动户型创新迈入全面突破的新阶段。房企紧抓新规红利，聚焦“小面积大功能、低总价高体验”核心方向，在90-120㎡主流刚改面积段，实现户型功能、空间尺度、居住舒适度的全方位升级。
新规下的全合规高赠送，是小面积户型创新的核心基础，彻底打破了传统小面积户型“空间局促、功能缺失”的痛点，得房率与实得面积实现跨越式提升，成为房企吸引刚需改善客群的核心亮点。广州力迅・樾公馆作为广州新规标杆项目，98-156㎡户型通过阳台半赠送、飘窗全赠送实现最高119%的使用率，98㎡户型累计赠送约11-14㎡，实得面积约116㎡，以刚需面积打造3+1房格局，实现小面积承载四房功能的突破。
杭州兴耀沐芳洲作为杭州主城区首个近100%得房的高层住宅，通过全屋飘窗设计、设备平台与管井位置优化大幅压缩公摊，103㎡户型得房率达100%，赠送面积超25.5㎡，实得空间比肩市面120㎡产品，成为区域刚需改善的标杆之作。
以高赠送为基础，小面积户型的创新方向向功能精细化、空间灵活化、体验品质化全方位延伸。一是功能布局精细化，适配全龄居住需求，在小面积内实现动静分区、干湿分离的科学布局，同时强化收纳、家政等实用功能打造。上海招商・时代潮派东屿91㎡刚需户型，厨房配备多功能抽屉与拉篮，玄关设置贴合日常使用的精细收纳格，卫生间搭配双镜镜柜与美妆冰箱，通过全场景精细化收纳让空间利用率最大化。
成都中建匠宸元启135㎡户型打造42㎡全屋收纳体系，涵盖入户800库、集中家政收纳区、主卧双独立衣帽间，全方位满足改善客群的多元储物需求。
二季度开始，市场或迎来窗口期。打造高颜值、好材质与豪华感等外在呈现固然重要，但更关键的是深入推敲客户真实需求，聚焦产品细节研发。当前住宅的产品逻辑是围绕客户日常居住行为，对空间功能、动线逻辑、收纳体系等细节进行精细化打磨。
比如厨房旁预留的X灵动空间，可根据家庭需求改造为早餐厅，打造晨起简餐的温馨场景，也可同时布置为轻休闲区，成为家人餐后小坐、亲子互动的灵活场域，兼顾实用性与场景多样性；收纳系统则跳出单一柜体设计，走向全场景体系化打造，入户区设置专属储物空间放置大件行李、婴儿车，厨房做分层抽屉与拉篮适配厨具收纳，卫浴搭配镜柜与壁龛收纳洗护用品，卧室打造分区衣帽间适配衣物、配饰分类摆放，让不同场景的收纳需求都能得到精准满足。此外，诸如阳台的家政与休闲双功能分区、次卧可灵活切换书房/儿童房/老人房的全周期设计、飘窗的储物与观景双重利用等细节，皆是从客户真实生活出发的差异化打造。
唯有以客户需求为核心，让产品设计回归居住本质，通过细节打磨实现功能与场景的精准适配，才能打造出真正契合市场的产品，牢牢把握当下的市场窗口期。
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灵活的脚，对整个人都太关键了，简单说就是：脚是全身的地基，灵活=稳、轻、不伤。 1. 走路、跑步更稳更省力 - 脚踝灵活，落地时能缓冲，减少膝盖、腰的冲击 - 脚趾会发力，走路不拖沓，跑步更轻快 - 不容易崴脚、扭脚，平衡感更好 2. 保护膝盖和腰 很多膝盖疼、腰痛，根源都在脚： - 脚僵硬→走路姿势变形→膝盖受力不均→磨损疼痛 - 脚踝灵活，能帮身体“卸力”，腰和腿都轻松很多 3. 体态和气质都不一样 - 脚灵活，站姿更挺拔，不会含胸驼背 - 走路轻盈，不笨重，整个人看起来更精神 - 练瑜伽、跳舞、健身时，动作更标准、更好看 4. 年纪大了更安全 - 脚灵活，平衡力好，不容易摔倒 - 减少足底筋膜炎、足跟痛、小腿抽筋 简单总结： 脚越灵活，人越轻盈；脚越僵硬，全身越累。 #居家锻炼 #根基 #足 #脚趾
还好没人看清楚 不然这体重吓死人 都没看见吧 谁要是敢说漏嘴 今年就去他家过年不回来
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